銅之家網(wǎng)訊：樓市調(diào)控或無疾而終，改革不能再拖延．被稱為“刀鋒學者”的中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授許小年，言辭總是十分犀利。“我不替任何人說話，我只為‘權利’說話，參與市場經(jīng)濟的每一個公民和每一個企業(yè)都應該享有正當?shù)臋嗬?rdquo;他在接受本報記者采訪時說。
他并不擔心他的言論會得罪誰。“有不同的意見很正常，大家可以討論和交流”。他說。曾有網(wǎng)民質(zhì)疑許小年是在為開發(fā)商辯護和說話，他態(tài)度堅決地否認。
在參加博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇之前，許小年關于“史上最嚴厲的調(diào)控將無疾而終”的言論被片面放大，這也是他不愿接受媒體采訪的原因。作為嚴謹?shù)膶W者，他擔心溝通的效率問題，也擔心被斷章取義。
調(diào)控難破房價上漲邏輯
早在2010年，他就曾預測房價不會大跌，并且還會繼續(xù)上漲。“這個觀點從來沒有改變過。”許小年說。
許小年看到的問題本質(zhì)是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、銀行、開發(fā)商、有房者、無房者、農(nóng)民，以及如此多重且相互矛盾的目標下，包括政績、房價、財政收入、個人好處、GDP、就業(yè)，想靠一個簡單的限購解決環(huán)環(huán)相扣的復雜問題，幾無成功希望。
在供需關系緊張的城市，房價在短暫的下跌后，又呈現(xiàn)出反彈之勢。“高房價的根本原因是供需失衡。”許小年一直這樣認為。
需求層面不僅僅包括“剛性需求”也包括“投資、投機需求”。他指出，如果將收入、婚齡人口、城鎮(zhèn)化等因素決定的需求稱為“剛性需求”的話，對“彈性需求”或者“投資、投機需求”影響最大的就是通脹預期、替代性投資品以及未來房屋供應。預期未來通脹越高、持續(xù)時間越長，購買實物產(chǎn)品以保護儲蓄價值的沖動就越強，當期房價也就越高。預期未來投資渠道繼續(xù)狹窄，當期的需求就越旺盛，帶動當期房價上升。
7月5日晚間，央行宣布降息的消息，這已是今年年內(nèi)第二次降息。許小年曾指出，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，低利率政策引發(fā)房價上漲。這一觀點，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也很認同。
而未來房屋供應取決于土地供應，“18億畝紅線”使預期基本無懸念：地產(chǎn)商和民眾都認為土地供應會越來越少，房產(chǎn)將越來越稀缺。在這樣的預期下，地產(chǎn)商捂地，放慢開發(fā)節(jié)奏，當期供應下降。限購、限貸政策執(zhí)行一年多以來，因需求受困、市場低迷，開發(fā)商進一步減少拿地，未來供應量必受影響。而3600萬套保障房也未如預期的時間入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆發(fā)，這些都是影響供給擴大的因素。
盡管亦有觀點指出，部分地區(qū)空置率較高，并且從房屋供給總量上已呈現(xiàn)出供大于求的趨勢，增加供給會惡化這一趨勢，并且無法緩解房價上漲矛盾。許小年提醒說，需要注意的是，對于剛性需求群體，房屋是消費品，其價格由當期供應決定。而對于投機者和投資者，房屋是投資品，投資品的定價是預期供給和需求決定的。“民眾對房屋漲價的預期沒有因為限購而改變，反而因為限購的政策而增強，這是房價越打壓越高的原因。”他指出。
改革不能再拖延
中國的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，房地產(chǎn)是可以拉動國民經(jīng)濟非常重要的行業(yè)，在經(jīng)濟低迷之勢，許小年建議取消限購、限貸政策。在他看來，限購、限貸政策不僅破壞了市場公平，侵犯了公民權利，同時從政策效率的角度衡量，市場的運行狀況也正一步步驗證了限購、限貸政策的局限性和副作用。
但他心里清楚，在當前的局面下，一旦取消限貸、限購政策，房價必報復性反彈。在退出的同時，須有新的政策替代。他早就提出，欲降房價，必先扭轉市場預期；欲扭轉預期，必先調(diào)整利益；欲調(diào)整利益，必先推動體制改革。改革就是重構利益格局，理順利益關系，在社會總財富增加的前提下，實現(xiàn)多方共贏。
許小年不止一次疾呼，首先要改革土地制度，增加土地供應，打破政府壟斷，利用市場機制平抑地價，徹底消除“房產(chǎn)永遠是稀缺資源”的預期。“而改變民眾對未來的預期，光靠忽悠、光靠文件是不行的。”他說。
若想改革土地制度，就必須平衡地方財政預算，舍此便不能切斷地方財政和土地的聯(lián)系。另外，許小年提出令小產(chǎn)權房合法化。
然而，改革又談何容易？改變土地制度呼吁多年，小產(chǎn)權房問題也成為陳年舊疾，一直無法得到更好的解決。許小年所提出的建議或有超越當下現(xiàn)實的理想主義成分。但他堅定地認為，“方向必須是正確的，但也同時必須認識到改革的困難，步伐是可以漸進的。”許小年說。
靠投資來驅動經(jīng)濟增長的模式幾乎已經(jīng)走到了盡頭，這已經(jīng)是經(jīng)濟學家們的共識。“現(xiàn)在應該是認認真真思考改革的時候，改革也必須付諸行動。”許小年呼吁，“如果我們能夠堅持鄧小平所制定的改革開放的政策，我很有信心中國經(jīng)濟較高速度的增長再保持10年沒有什么問題。但是如果我們不改革，一味拖延，那么在未來可能將面臨更嚴峻的經(jīng)濟形勢。”
